حين يتحول تأمين السكن إلى هاجس حقيقي..

حين رسم وعوده العاشقة لفتاته بأن يبني لها بيتاً على سطح القمر لم يسوِّغ وعوده بالكذب، وإنما هي أحلام عاشق لا يجد مكاناً ليقطنه على الكرة الأرضية، فأحلام العشق دائماً كبيرة، ولكن الواقع أضيق منها بكثير، وحين تعالى صوت العاشقين بعد الخطوبة لم يكن بسبب أي شيء؛ إلا عدم وجود جواب واضح لسؤال: أين سنقطن؟.

حلم ذاك العاشق هو أمنية الملايين من الشباب السوري الذي يفني معظم شبابه على أمل أن يجد منزلا صغيراً يقيه حر الصيف وبرد الشتاء، بل إن الغالبية العظمى من فئة الشباب تعزف عن الزواج بداعي عدم توافر المنزل. والغريب أن وعود الحكومة تأتي دوماً بهدم المنازل ولم نسمع في يوم من الأيام أن الحكومة قامت ببناء سكن للشباب، ليس هذا فحسب، فبعد المؤتمر القطري العاشر في عام 2005 وتبني سياسة التحول إلى اقتصاد السوق الاجتماعي وإطلاق الخطة الخمسية العاشرة التي ذهبت إلى القول إن هناك ما يزيد عن 600 ألف وحدة سكنية ستنفذ، لم نر على أرض الواقع أي سياسة حقيقية تبنت قضية السكن، وفي كل يوم تتفاقم مشكلة السكن ويضيق عنق الزجاجة أكثر والمحصلة هدم مزيد من البيوت بداعي المخالفات.
فقد عانى قطاع الإسكان في سورية من توفير المساكن غير المتوازنة والتي كان يهيمن عليها القطاع العام حيث إن إنتاج المساكن النظامية لم يتلاءم قط مع مستويات الطلب والقدرة المالية حيث اتجهت أنظار معظم الأسر السورية المستضعفة إلى المساكن غير النظامية، والتي تلبي احتياجاتهم من حيث المأوى والعمالة. وكمحصلة لذلك يناقش اليوم ذاك الواقع بين كل من برنامج الأمم المتحدة الإنمائي والموئل بمساعدة وزارة الإسكان والتعمير، في إطار إنشاء سوق إسكاني قائم على الحق بالحياة والذي يحفز النمو الاقتصادي وضمان المساواة في الحصول على الأراضي للسكن والتمويل وخاصة الأسر المستضعفة بما في ذلك النساء وتحسين مستوى المعيشة في المستوطنات غير النظامية، لتلبية أهداف التنمية للألفية، حيثت يتبنى عدة منطلقات أساسية تكمن في إنشاء سوق إسكان لصالح الفئات المستضعفة وتعزيز وجمع المعلومات المتعلقة بالإسكان وتحليلها وإطلاقها، لاطلاع صناع القرار عليها، ورصد أداء سوق الإسكان وتنفيذ الإستراتيجية الإسكانية وتحسين القدرات المؤسساتية والموارد البشرية اللازمة لتنفيذ إستراتيجية الإسكان وما يرتبط بها من مجموعة الإصلاحات، وخلق بيئة مواتية لقطاع الأعمال الخاص المؤدي إلى التنمية الإسكانية وتنمية الأراضي بما فيها المساكن غير النظامية والمساكن للأسر الضعيفة.

¶ عجز الإسكان

نتيجة الطلب المتنامي على السكن في سورية بما يتضمن إعداد إستراتيجية شاملة، ونظراً للحاجة الماسة والعجز الكبير الذي ظهر في سوق الإسكان في سورية في السنوات الأخيرة وانتشار المساكن العشوائية بشكل كبير، الأمر الذي شكل عامل ضغط على الخطط الإسكانية لوزارة الإسكان والتعمير للبحث عن السبل الكفيلة لحل تلك الأزمة؛ كان من مقترحات الوزارة أن طلبت من برنامج الأمم المتحدة مساعدتها على إعداد الإستراتيجية وتوفير خارطة عمل مفصلة لها، والتعاون على بناء القدرات اللازمة ومواءمة المؤسسات لتصبح قادرة على تنفيذ هذه الاستراتيجيات، والعمل على الإسراع في إعداد الإستراتيجية التي صدر قرار تشكيلها عام ٢٠٠٤ ورغم ذلك تم إنجاز المرحلة الأولى منها فقط، والتي انتهى إعدادها قبل أيام قليلة.

¶ محدودية القدرات

مسودة الإستراتيجية الوطنية للإسكان في سورية التي أعدها خبراء من برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية أكدت ضرورة إيجاد آلية مستدامة للتنسيق بين الجهات المعنية في قطاع الإسكان، لافتة إلى الدور الكبير الذي يمكن أن يلعبه قطاع الإسكان في تحقيق النمو الاقتصادي العادل، إذا ما تم التعرف على تشوهات سوق الإسكان بوضوح، إضافة إلى ضرورة أن تكون وزارة الإسكان والتعمير شريكاً أساسياً في تنفيذ المشروع وأن تكون مسؤولة عن إنجاز مخرجات المشروع بهدف الوصول إلى تطوير تنسيق مستدام لقطاع الإسكان بالتعاون مع البرنامج الإنمائي للأمم المتحدة وبرنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية.

وكما تظهر تحديات مشروع التعاون الفني لوضع إستراتيجية الإسكان من خلال محدودية قدرات المؤسسات العامة ومواردها البشرية على المستوى التنفيذي في إجراء الإصلاحات والبدء بالدور التنظيمي في السوق، إضافة إلى عدم وجود نظام معلومات للإسكان ومجموعة مؤشرات لرصد أداء السوق والإجراءات المعقدة والمكلفة للحصول على الأراضي وتنميتها وتحويلها، الأمر الذي يقيد المشاركة الواسعة للقطاع الخاص في حل أزمة الإسكان.

¶ إصلاح قطاع الإسكان

التوقعات الأولية تشير إلى أن مشروع الإستراتيجية الوطنية للإسكان في وزارة الإسكان والتعمير سيساعد على إنشاء سوق إسكان يوفر فرص سكن لفئات الدخل المحدود وتعزيز وجمع المعلومات المتعلقة بالإسكان وتحليلها وإطلاقها لإطلاع صناع القرار ورصد أداء سوق الإسكان وتنفيذ الإستراتيجية الإسكانية إضافة إلى تحسين القدرات المؤسساتية والموارد البشرية اللازمة لتنفيذ إستراتيجية الإسكان وما يرتبط بها من مجموعة الإصلاحات، وخلق بيئة مواتية لقطاع الأعمال الخاص المؤدي إلى التنمية الإسكانية وتنمية الأراضي بما فيها مناطق السكن غير النظامية والمساكن للأسر ذات الدخل المحدود.
كما أن مسودة المشروع تعتبر الأهداف العامة للخطة الخمسية العاشرة هي المرتكز الأساسي للتعاون الفني بين وزارة الإسكان والبرنامج الإنمائي للأمم المتحدة وبرنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية، إذ إن الأهداف الأساسية لإستراتيجية الإسكان تتمحور حول إصلاح قطاع الإسكان وتعظيم الدور التمكيني للحكومة وتعزيز قدرة القطاع الخاص في إنتاج المساكن وتحسين فرص توفير الأراضي المخصصة لإسكان مختلف مستويات الدخل والعمل على الحد من التوسع في المساكن غير الرسمية إضافة إلى زيادة خيارات تطوير المساكن وتحسين استهداف الأسر الضعيفة بالتمويل العقاري المدعم.

¶ الفقر والسكن العشوائي

الناحية المهمة التي يجب أن يشار إليها أن المسودة تضمنت عرضًا لواقع الإسكان الذي خلصت إليه من خلال الدراسات التي أجرتها معتبرة أن الفقر والتنمية الإقليمية غير المتوازنة كان لهما أثر كبير على تنمية المساكن العشوائية في سورية.
ونوهت المسودة بالتعديلات الإيجابية التي طرأت على بعض القوانين الخاصة بالأراضي والإدارة المحلية ونزع الملكية للمشاريع الإنمائية على حقوق الملاك في الانتفاع بممتلكاتهم مشيرة إلى ضرورة الاستمرار في التعديلات بهدف الوصول إلى قوانين متطورة وحديثة تلبي الاحتياجات اللازمة لتنفيذ الاستراتيجية الوطنية للإسكان المقرر إطلاقها في الفترة القادمة.

¶ حرمان الخزينة من العائدات

ومن جهة أخرى، فقد تزايدت مناطق السكن العشوائي بنسبة ٢٠٠ في المئة في الفترة الواقعة بين عامي ١٩٩٤ و ٢٠٠٤ وكذلك عدم قدرة المالك على تحويل ملكية الأراضي قانونيا مما شكل منفذا مفتوحًا أمام السوق السوداء وعملية تسجيل الملكية العشوائية، إضافة إلى ضريبة الملكية وأجور نقل الملكية المرتفعة والتي تصل إلى ٨٠ في المئة على التسجيل و ٤٠ في المئة على تحويل الملكية، الأمر الذي ساعد في انتشار الطرق غير النظامية للصفقات العقارية التي حرمت الخزينة من العائدات التي يمكن أن تدعم الإسكان لذوي الدخل المحدود وتساعد على تحسين وتطوير مناطق سكن المخالفات.
لذلك ذهب المشروع للعمل على تطوير استراتيجية إسكان تعتبر البديل لتوفير الأراضي والتمويل لتشجيع تنمية القطاع الخاص، وبشكل خاص الأسر ذات الدخل المحدود مع التأكيد على ضرورة أن يتحول القطاع العام من توفير المساكن إلى تنظيم السوق وتسيير استفادة القطاع الخاص والمؤسسات التنموية غير الربحية من الأراضي المزودة بالخدمات.

¶ الأبراج العالية المنقذ الحقيقي

لكن من صاحب المشكلة الحقيقية؟ ومن المسؤول عن توفير السكن للمواطن؟ ولماذا هذه التصرفات العشوائية من قبل الجهات المعنية؟ وما الحل الأمثل في رأي الخبراء للتخلص من مشكلة عدم توافر السكن الملائم؟ الخبير الاقتصادي حسين الشرع ، قال: "أعتقد بأنَّ الدولة يجب أن تقوم بهذه المهمة عن طريق توفير أراضٍ لجمعيات سكنية، وتنشيط التعاون السكني الذي كان موجوداً في السبعينات والثمانينات، والذي أسكن نحو أكثر من 150 ألف عائلة تقريباً. وإذا أمنت الدولة الأراضي بأسعار مقبولة لجمعيات سكنية، وهي أراضٍ ملك للدولة وليست ملكاً للأشخاص، يعني ثمنها عند الدولة هو صفر، فالدولة في هذه الحالة تلجأ فقط لبناء البنية التحتية، وتأخذ تكاليف البناء كتمديد المياه والكهرباء والصرف الصحي والهاتف وغيرها. وفي هذه الحالة سعر الأرض لا يساوي شيئاً بالنسبة لسعر البناء. ثانياً، يجب أن يعتمدوا على بناء الأبراج العالية، أي البناء الشاقولي، وليس التوسعي، والحدّ ما أمكن من الجمعيات أي التجمعات السكنية للقطاع الخاص، حيث إنهم يقومون بجمع أموال المواطنين المحتاجين للسكن، ويهربون فيها إلى خارج سورية، وهذا ما حصل مع عدة شركات.
ثالثاً، يجب أن تقدّم الدولة قروضاً ميسّرة بفائدة مخفضة إلى هؤلاء التعاونيين أي الجمعيات التعاونية السكنية، بحيث يكون ثمن البيت مقبولا لأصحاب الدخل المحدود، لاسيما من الموظفين ومن العمال ومن قطاعات الشعب، الذين يشكلون الغالبية العظمى من الشعب، والذين يصلون تقريباً 90 - 95 %، والابتعاد ما أمكن عن بناء المساكن الباذخة والحدائق والمسابح. والدولة يجب أن تضبط عملية الجمعيات الخاصة أي شركات البناء الخاصة، لأنه ثبت أنَّ هذه الشركات في البداية تسهل عملية الإسكان، لكنها في النهاية تكسب المليارات من الليرات السورية، ويبقى هؤلاء المواطنون فاقدين لكلّ مدخراتهم؛ فأحدهم دفع نصف مليون والآخر مليون وثالث دفع 700 ألف ليرة سورية، فلا يوجد أمان.. يجب أن تحدَّ الدولة من نشاط هؤلاء الناس، وأن يخضعوا للمراقبة ضمن رقابة الدولة.

¶ المساكن الهشة

ويؤكد الخبير الاقتصادي أن الدولة دائماً حريصة على أبنائها، والحفاظ على المال مسؤولية الدولة لأبنائها، سواء في السكن أم الصحة أم التعليم. والسكن أحد الأسباب، ولدينا تقريبا 50 % من تعداد السكان ممن هم في عداد الشباب بين عمر سنة و30 سنة، ولدينا أجيال خارجة إلى الحياة تحتاج إلى سكن، والسكن هو أمان اجتماعي للمواطن، والشخص
الذي ليس لديه سكن يمكن أن يتحوَّل إلى مجرم . وهذه مسؤولية الحكومة، وهذا ضمان اجتماعي وضمان أمني للبلد، فيجب أن تيسّر الدولة موضوع السكن، وأن تقوم فيه الجمعيات السكنية التعاونية، وأن تختار للجمعيات السكنية من هم يتميَّزون بالعفة والنزاهة، لأنه ثبت أن هناك من استغل الجمعيات السكنية وأصبحت البيوت فيها للمضاربات، فيجب أن تضبط الدولة موضوع هذا السكن.
ويضيف حسين الشرع أنه على الدولة أن تراقب تنفيذ البناء، ولاسيما من قبل المهندسين مصمّمي البناء، ويجب أن يكون هناك ضمان لأنَّ منطقتنا معرضة لتصدع زلزالي، يمكن أن يبيد كلَّ الناس ولاسيما في المساكن الهشة.
فأفضل الحلول اليوم لحلّ مشكلة تأمين السكن هو التوسع الشاقولي، لكن يحتاج إلى بنية تحتية، ودراسات فنية للبناء بشكل جيد.
¶ السكن بالأرقام

ولابد من الإشارة إلى أن الإحصاءات تشير إلى أن سورية تحتاج إلى ٦٨٧ ألف وحدة سكنية ليتم بناؤها بين عامي ٢٠٠٦ و ٢٠١٠ ،منها ٤٠٨ آلاف وحدة لتغطية النمو الطبيعي والأسر المكونة الجديدة، و ١٨٣ ألف وحدة سكنية لتغطية العجز الموجود من السنوات السابقة، و ٦٣ ألف وحدة بديلة للمنازل المتهدمة، و ٣٣ ألف وحدة سكنية محجوزة أو احتياطية لتغطية أي زيادة في الطلب..

¶ سيطرة مطلقة للقطاع الخاص
بعد ما أوردته الخطة الخمسية من تصورات لتطوير الوضع السكني إلا أن إنتاجية قطاع الإسكان لا يمكن ولن تكون قادرة على الاستجابة لاحتياجات السوق، حيث إن الخدمات العامة المقدمة غير فعالة، كما تم ذكرها في وثيقة البرنامج القطري، ولا يعد الإسكان كخدمة استثناءً، حيث إن قطاع الإسكان مسيطر عليه من قبل القطاع الخاص، ولا تقوم كل من مؤسسة الإسكان والجمعيات التعاونية، والوزارات المعنية الأخرى بإنشاء مساكن بوتيرة تلبية الطلب. وتعد برامج الإسكان مدعومة بشكل كبير وتستهدف فئة صغيرة من الفئات المستضعفة. وسيعوق سعر الفائدة التي تستخدمها هذه المؤسسات تنمية سوق التمويل الإسكاني، ومن الجدير ذكره أن الحصة العامة من الإنتاج لا تتجاوز 15 % ولكن حصتها في ملكية الأراضي هي أعلى من ذلك بكثير في حين يساهم القطاع الخاص بنسبة حوالي 85 % من إنتاجية المساكن، ويسهم قطاع الإسكان غير النظامي بحصة كبيرة منها . وسيؤكد المشروع أنه على القطاع العام أن يتحول من توفير المساكن إلى تنظيم السوق والاستفادة من الأراضي المزودة بالخدمات للقطاع الخاص ولمؤسسات التنمية غير الربحية .

¶ تخطيط إقليمي

عبد الكريم إدريس مدير التنمية العمرانية في وزارة الإدارة المحلية والبيئة أشار إلى أن موضوع استراتيجية الإسكان محددة في الخطة الخمسية العاشرة، التي صدرت بقانون، حيث بدأ موضوع استراتيجية الإسكان من قبل لجان في وزارة الإسكان في وقت مبكر، قبل الخطة الخمسية العاشرة، وله علاقة عضوية بالمخططات التنظيمية والتوجهات العمرانية وعلاقة بالتخطيط الإقليمي، مضيفاً " استراتيجية الإسكان تعد مخرجاً وأحد نواتج التخطيط الإقليمي بشكل عام، والتنمية العمرانية".

¶ تمركز سكاني


وبين إدريس أن استراتيجية الإسكان تحدد مسارات وتوجهات المناطق التي من الممكن أن يوضع فيها سكن، ويرى أن تمركز السكان في دمشق وحلب اللتين تحويان ما يقارب ثلث سكان سورية، مما يؤدي للكثير من العواقب التي من الممكن أن تؤثر على المواطنين، مبيناً أن مشروع قانون للتخطيط الإقليمي، الذي يحدد مجال تحديد المناطق والتنمية العمرانية المتزامنة معه، وهو الذي يحدد استراتجية السكن.
وأوضح مدير التنمية العمرانية أن استراتيجية السكن تعد حلاً لمشاكل وأزمات سكانية موجودة، قائلاً: "حينما تقول إحدى المحافظات أن معدل التنمية السكانية 2.5 بالألف فإلى أي مدى هذا الاحتياج له علاقة بالتخطيط الإقليمي، ومن المفترض أن التخطيط الإقليمي يعمل توازنات بين المحافظات"، مبيناً على سبيل المثال أن مدينة حلب من المفترض أن تفقد جاذبيتها بتوجه الأيدي العاملة إليها لكي تتطور وتنمي الأماكن الأخرى، أي إقامة مشاريع فيها مما يولد الحاجة لهذه المناطق.

¶ نسبة تزايد السكان

وأكد إدريس أن استراتيجية الإسكان بنيت على أساس نسبة تزايد السكان بالمعدل المعروف، وهذا التزايد تلزمه تغطية بالسكن، لكن إلى أي مدى هذا التزايد يلزمه تغطية، مشيراً إلى أن وزارة الإدارة المحلية بالتعاون مع مشروع تحديث الإدارة المحلية قاموا بعمل تخطيط المنطقة الشرقية سيوزع قريباً وستتوزع الاستراتجية على الوزارات ذات العلاقة، بالإضافة إلى بعض المشاريع في مناطق أخرى،
ومن جهة تحسين القدرات في الموارد البشرية أشار إدريس أن هناك مشروعاً تم طرحه من برنامج الأمم المتحدة الإنمائي على ضرورة تطوير الكوادر البشرية، وهذا جزء منه تدريب وتأهيل، وعرض لخبرات الآخرين، موضحاً أن بعض هذه الدورات خارجية وداخلية، وتم دعم ميزانيات التأهيل والتدريب، بالإضافة لبرامج الدول المانحة، كبرنامج التنمية العمرانية المستدامة التي تنفذه الوكالة الألمانية للتنمية.

¶ المخالفات وسبل ومعالجتها

أكد عبد الكريم إدريس أن معالجة المخالفات تختلف حسب مكانها، فمنها داخل المخطط التنظيمي ومنها خارجه، بالإضافة لاختلاف المخالفات داخل المخطط التنظيمي التي تتركز في مراكز المدن ومراكز المحافظات التي تخضع للقانون 26 وإذا كانوا في المدن الأخرى خاضعين للقانون رقم 9 أو إذا كانوا خارج التنظيم فالقانون رقم 1 لعام 2003 ، بالإضافة للقانون 56 الذي صدر مؤخراً، وقد تبنى حلول هذه المخالفات في عدة اتجاهات لتكون نابعة من دراسة فعلية اقتصادية واجتماعية لكل موقع مخالفات، مبيناً أن مناطق المخالفات تعالج من خلال عدة طرق: إما الإزالة لإعادة البناء، أو التأهيل أو إبقاؤها على وضعها مع بعض التحسينات، وذلك بإيجاد البنية التحتية المناسبة.

مسكن للفقير ولكن ..

هاجس المسكن أحد أهم أولويات المواطن وحين تتحدث الخطة الخمسية عن وحدات سكنية جديدة فقد نتنبأ ببعض الخير ولكن حين لا يتجاوز عدد هذه الوحدات السكنية رقم 687 ألف وحدة، فإن تشاؤماً سيسود لأن الرقم لا يرتقي إلى مستوى الحاجة الحقيقية، ومشاريع وزارة الإسكان تبقى قشة يتعلق بها الغريق حين تعجز الحلول ولكنها مازالت قيد الدراسة والتمحيص في حين أن السكن العشوائي يمتد ليستثمر حاجة الفئات الفقيرة إلى أبعد الحدود الممكنة، فهل ستبقى مشاريعنا مقيدة في الأوراق دون أن ترى النور لزمنٍ طويل ؟